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2017年12月31日 星期日

組合回顧(20180101)年結

  2017年1月2日我曾說「2017年淨$$如能破900000收市就不錯了。」最後我在2017年12月31日收報1175933,比預期多三成!

  今年成功置業,買了個細單位,實用297呎,區內單幢舊樓,供多136期就自由啦!買入時都係八九千元一呎,至今已經萬一蚊,樓上樓下果個單位年尾現115XX呎成交,如果我入賬寫物業值400萬(而家計300萬),我應該再升多29萬收報$1467533?升足100%!但我好像冇野落袋,錢就月月俾左出去。

  如果九成按揭由400萬放寬至450萬,以幫助市民上車的話,我猜包括我的自住物業在內的一眾細單位上車盤將會立馬升至450萬了。如是的話,2018年末我以物業450萬入賬並假設持股價值變動為零的淨$$料會升至$1613333。由此計算,「2018年12月31日淨$$如能破1600000收市就不錯了

  由於資產佔比愈來愈大,主動收入就算再叻都未必夠股價或樓價輕微幾%勁,基本上股價升5%已經令我升值12萬。所以定下什麼目標話要下年破200萬係廢話,不如祈禱資產價格上漲令你達標吧啦,阿門。
  所以我2018年合理目標應該係:2017年股樓收市價+2018年股樓收市價年變動率0%+2018年應收股息2018年主動收入2018年其他收入2018年所有支出=$1300000左右。

20171231 - $1175933 +67.48%
20161231 - $702128   +30.81%
20151231 - $536736   +2.61%
20141231 - $523089   +31.67%
20131231 - $397262   +32.55%
20121231 - $299716   +85.55%
20111231 - $161530   +146.21%
20101231 - $65607     +41.09%
20091231 - $46499     +5183.98%
20090331 - $880         +NA%

  而家我仲係未婚,冇愛的支出,不論怎看,都是長線看升!

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2017年12月31日 星期日,20171231,十二月結

20171231,十二月結

  12月我月供股票繼續是電能實業本月,增持了騰訊控股(0700.HK)、光大國際(00257.HK)及中國平安(02318.HK),減持眾安在線(6060.HK)信和置業(00083.HK)。

截至20171231,目前持股:
00001 - 長和     4000股  -$ 98.10
00392 - 北京控股   6000股  -$ 46.40
08008    - 新意網   40000股  -$  5.94
02318 - 中國平安   1000股  -$ 81.35
01038 - 長江基建   5000股  -$ 67.15
06823 - 香港電訊  35000股  -$  9.96
01928 - 金沙中國    463股  -$ 40.35(月供股票)
00006 - 電能實業   2816股  -$ 65.95(月供股票)
00257    - 光大國際  10000股  -$ 11.16
00772    - 閱文集團    200股  -$ 89.00(扣除家人後持有)
00700    - 騰訊控股   1175股  -$406.00(扣除家人後持有)
87001    - 匯賢產業  10421股  -$  3.15(人民幣)
80737    - 合和公路基建 4000股  -$  4.19(人民幣)


股票總市值:$2559922
物業供滿率:29.16%(25%已付首期+75%x8/144)
加上手上現金再減負債後,計入物業後資產:$1175933

對比2016年12月31日未買樓時資產:$702127,上升+67.48%

2017年12月25日 星期一

健康是財富,從食開始

  早在三年前,我已經十分注重飲食,既要有益,又要便宜,食落肚的全是數一數二的好食物!健康要趁早積累,一個小習慣隨時令你長多一年命,之後就收多一年息!



       「多彩飲食」 「晚上無飯」 「日行萬步」
我目前正奉行:「日攝千八卡」「咪做大嘥鬼低糖飲食
       「每日八杯水」「減排不食牛」「多菜少肉」

  我很少外出食飯,能免則免,主要是唔喜歡有杯冷熱飲跟尾。別以為食健康野使費高,我至今平均都係每日四十多元都搞定(1800卡路里),又健康又慳錢,相不相由你。

  每週五至七次:食紫薯干紅棗干各15克,加埋每日兩三蚊
  每日調味料係:高級超市調味部果D粉,全部撈埋,拎十克每日食,每日一蚊
  每日第一款早餐係: 十穀燕麥免煮乾啃,每日五蚊
  每日第二款早餐係: 冷藏豆腐半塊,每日三蚊
  每日零食係: 堅果類十至三十克每日三蚊
  每日蔬菜係: 有咩特價就食咩每日三至七蚊
  每日生果係: 蘋果奇異果提子紅莓等等每日三蚊
  每日其他係: 太多種類了,總之是素食每日不超十五蚊
加埋就會係四十蚊,而且已經滿足一日能量所需。



2017年12月22日 星期五

升市迎聖誕

不經不覺,大市回調至兩萬八後今日又回到兩萬九千五。昨日老爸又不打算裝潢老家了,我暫時唔洗出果十萬蚊,對我明年頗有幫助,壓力減少。

係時候回顧下今年D持股及收支,並好好計劃來年。

今年比較重要的事件莫過於買左個物業,係目前樓價上升的情況下是暫時賺價賺住。


2017年12月19日 星期二

2017年12月16日 星期六

信置又黎料,逾80億奪中電前總部項目

  話口未完,信置又出擊,逾80億奪中電前總部項目。

  「鄰近加多利山的亞皆老街139至147號項目,前身屬中電總辦事處,中電2011年以保育屬於一級歷史建築的鐘樓作為條件,取得政府及城規會批准,將項目重建成豪宅發展。發展商日前就項目發展權招標,獲數間本地發展商入標」

  「根據項目的發展方案,將會在西面地盤興建3幢25層高的豪宅,住宅樓面面積約30.9萬平方呎,而東面鐘樓則須保育及營運作博物館。據了解,中電定出「頗辣」招標條件,包括發展商除了須負責約20億元補地價金額外,還須提供一筆30億元的前期款項,而關鍵則是發展商須與中電攤分賣樓收益,比例則由發展商建議,市場估計,發展商提出的分紅比例不會太高,料約兩成左右」

  總投資額將達100億,日後要4萬蚊呎出售才有賺。項目都係用位置優越為賣點,根據上述有限的資料,料信置出價稍為進取了,高價奪地信置持有的土儲成本比上月又飆升了。

  信置幫忙拉高哂D土地價格,我代表其他發展商謝謝你,我D土儲升值了,他日出售時可以標高D價格出售,而你就等多幾年先賣得,我就已經賺了頭淡湯。


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2017年12月13日 星期三

明年是出血年

  明年初要替爸老家裝潢,十萬蚊走唔甩。
  明年末要替自己家裝潢,十萬蚊走唔甩。
  明年末至後年初要替自己家大廈大維修,十萬蚊走唔甩。

  明年打算用十張八達通日日增值五佰元,每一下賺1%現金回贈,0.5%手續費將增值額存回銀行,賺取約9000元。再用過程中產生的至少21萬自由現金流節省利息支出,慳息9500元左右。微信和支付寶也做同樣動作,賺取約1500元。

         明年收入   明年支出
        股息約十萬   利息約六萬
           工資 = 供樓   (抵銷)
  賺積分回贈及慳息約兩萬   食物+交通約一萬五千
                水電煤稅看更又一萬
                家用呢保險呢

  物業今年升值令我今年的淨資產勢爆升但流動狀況卻稍為惡化。如果2021年信置賣南昌項目樓花果然3萬蚊一呎的話,明年整體物業市場起碼升10%之餘仲要連升四年。咁諗的話,我明年物業又將升值,但同時巧合地三筆大支出,流動狀況勢下滑淨資產卻上升

  明年幾可肯定,如股市再有高位,我沽貨誘因極高。目前我持股市值為245萬,啤打值為1或以上的持股市值為70萬,我需要大市升20%才可變出三筆血出來。


2017年12月11日 星期一

信和置業埋單計數

  信和置業曾為我核心持股之一,於12蚊邊未到13蚊買了兩注,於本月初13蚊6毫沽出了,期內收取了3170現金股息,共獲利八千多元。沽款後來換馬光大國際了。

  當初係見信和置業成身現金而買入,後見突然進取奪地,風格已由保守轉為中性進取,信置本已缺乏農地,土地成本已經比恆基新地新世界長地蝕章,近來高價拿地,土儲成本飆升。雖然信置資本強勁,即使成功高買高賣,他日項目利益%都冇四大咁筍。

  如果要搵防守力強、又有土儲之餘土地成本便宜的地產發展商,可能要搵番恆基新地長地了。


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2017年12月8日 星期五

曾經的權重股中信國際電訊

  早前沽清中信國際電訊套現換馬,今日中信國際電訊創52週低,真係倒米,如果我仍持有的話,賬面縮水三萬蚊。與此同時,換入的騰訊及新意網則有賺。

  目前股市呈M形,高估值的繼續上低估值的繼續跌,我覺得呢個升浪是給予價值投資的懲罰,愈揸愈貶。如果今個升浪唔惠及D舊經濟股就爆煲,他日撈底時你還會撈舊經濟嗎?

  中信國際電訊今日得番2蚊邊,四大內銀仍在乞米中,中移匯豐仲係七十幾蚊。


2017年12月6日 星期三

減信置,增光大國際及中國平安

  今以10.5買入光大國際,及13.66沽出信和置業。
  另以74.9買入中國平安,及69.40沽出眾安在線。

粵海投資、新創建集團、恒基地產浙江滬杭甬及中華煤氣進入觀察名單。


2017年12月5日 星期二

嘉里及信置奪黃竹坑站第2期

  今日公佈黃竹坑站第2期物業發展項目招標結果,由嘉里建設信和置業投得。項目補地價金額逾52億元,每呎樓面補地價超過1萬元,比之前黃竹坑站1期補地價高大約3成。(每方呎樓面補地價約10576元,較黃竹坑站一期於今年1月每方呎樓面補地價的8119 元高出三成。)

  信置自出售成都項目後,連下兩城,連同早前錦上路項目,三個大刁都是以合組財團形式奪得,呢三刁的投資將成都項目套現所得都用突了。

  信置的土儲略少,現市況下連增土儲,無可避免令信置的投資風險上升。由於信置仍然持有大筆現金,或許在未來一個年度內還會繼續勇進投地信置市值已經係排恆指尾幾了如果真係摸頂,籌股地位恐不保。

  之前看信置漸漸變保守,現在要改觀了,可以定位為中性至進取的發展商,是第三代作風嗎?由於我只打算持有保守的信置,所以未來或許會換馬其他股票。

  暫時我睇唔到近期官地成交價可以在三四年後賺錢,2018年投入100億起樓(地價連工程費),如果想年回報10%,2022年要套現146億才行。

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2017年12月3日 星期日

20171203,十一月結

  11月我月供股票外選了電能實業本月,增持了騰訊控股(0700.HK)閱文集團(0772.HK)眾安在線(6060.HK)新意網(8008.HK)長江基建(1038.HK)。另減持匯賢產業信託(87001.HK)中信國際電訊(1883.HK)電訊盈科(0008.HK)。

截至20171203,目前持股:
00001 - 長和     4000股  -$ 99.20
00392 - 北京控股   6000股  -$ 44.65
08008    - 新意網   40000股  -$  5.89
00083 - 信和置業   8000股  -$ 14.10
01038 - 長江基建   5000股  -$ 66.75
06823 - 香港電訊  35000股  -$  9.75
01928 - 金沙中國    463股  -$ 38.55(月供股票)
00006 - 電能實業   2506股  -$ 66.80(月供股票)
06060    - 眾安在線    500股  -$ 71.65(扣除家人後持有)
00772    - 閱文集團    200股  -$ 89.00(扣除家人後持有)
00700    - 騰訊控股    775股  -$385.00(扣除家人後持有)
87001    - 匯賢產業  10421股  -$  3.09(人民幣)
80737    - 合和公路基建 4000股  -$  3.99(人民幣)


股票總市值:$2564743
加上手上現金再減負債後,變現後資產:$642261 
物業供滿率:4.86%(7/144),比上月增加0.694%:$170138

對比2016年12月31日未買樓時-8.52%或計入物業資產後+15.7%

2017年12月1日 星期五

再吸騰訊控股

  今以$389買入一手騰訊控股,騰訊控股每款業務都滲入各行各業,正不斷搾取舊經濟的活力獲得增長,未來仍然前景亮麗。

  近期都是一邊增持公用股一邊增持科技股,就算科技股仆直都仲有強勁的公用後衛頂住。

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2017年11月30日 星期四

再吸長江基建

  今日以$66.7再增持長江基建,另外打算等粵海投資光大國際再調整就考慮買入。長江基建股價今日居然低過電能實業,真不可思議。

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2017年11月28日 星期二

加注新意網,減持匯賢

  今日,以$5.88加注買入新意網(8008.HK),早前先話新意網回試6蚊邊加注,遲一兩日怎料又低一些,慳番些少。

  另以人民幣$3.10減持匯賢產業信託(87001.HK)兩萬股,再升或再減一些。是批股份以3.02及3.06用以股代息獲得的,比只收現金賺多1%至2%,每股匯賢產業信託的成本價插至2.29了。

2017年11月27日 星期一

由零蚊開始(2009-2010)



左邊是09年12月31日收市,右邊09年3月1日開始



31/12/2009 46499 2009年收報
1/12/2009 44000 首次買賣股票,買697首長國際及中國中冶損手離場
27/10/2009 48460 打散工兼職,日淨入200元左右,2009年高位
1/10/2009 40000 替人團購風雨蘭及出售自己的風雨蘭
1/9/2009 18000 將自己繁殖的花草不斷出售
1/6/2009 6000 取回在家人的儲蓄開銀行戶口
1/3/2009 0 中五畢業由零開始

_______________________________________



左邊是10年12月31日收市,右邊09年12月31日開始

2010年首九個月,出入首長國際、中國銀行、金沙中國、中國電力等等,全部冇賺,仲略有損手,至第四季才由宏利金融和中信銀行扳回失地,全年繼續打散工,工時偏短,平均日薪200至250元,仍在收取家人零用錢,及仍然有繁殖各式各樣的花草出售賺錢。

_______________________________________

2009年及2010年均無任何銀行或家人負債,之後就開始周圍借錢了,唔借就笨喇(打字慢,下期帖文再講)。


2017年11月22日 星期三

新意網集團料再展升勢

  新意網集團(08008.HK) 第1季業績,營業額3.13億元,按年升13.7%。純利1.55億元,按年升16.3%;每股盈利3.82仙。新意網9月19日交易時段後,根據主板上市規則之相關條文向聯交所遞交建議轉板上市之正式申請。

  目前很多基金或個人都不會參與投資創業板公司,未來新意網集團成功轉主板,將吸納大批新資金,料提升估值。至今仍在持有新意網的人既然你連創仔都咁有信心揸咁耐,估計成功轉主板後都不會怎樣減持。

  我現在持18000股,逢回6蚊邊考慮增持一點或透過沽弱股換馬買入,畢竟大市己N年高(雖然都係得果幾隻頂住指數上),我除非有人合資否則都係小注小注地去

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2017年11月21日 星期二

清倉弱股增持騰訊控股

  目前真係強者更強,大市升五百,但升市不全面,又係果幾只股票升。

  今早以開市價425元增持騰訊控股共600股(我佔375股)及以4.36元清倉電訊盈科。

  如果持股組合沒有騰訊、瑞聲等,基本確定你頗大機會跑輸大市。早前,以2.27左右清倉中信國際電訊(01883.HK),現在已經觸及一個月新低見2.19,如果我仍持有......估計要插一萬蚊。套現所得買了騰訊控股升了四十幾蚊,升左八九千,一來一回,組合本來要跌一萬變倒升九千。

  估計,騰訊控股獨霸一方的情況將繼續持續,騰訊控股不斷吸納新資金,本來投資在舊經濟股的舊資金會為了追求回報或跟貼大市將主動地被動地轉倉新經濟股,以免錯失升市。

  騰訊控股的強勢可謂輾壓舊經濟股得來,這樣說不太過份。從舊經濟股擠壓出來的資金都扑倒去新經濟股,現在也許是價值投資理念發揮作用的時候了,大量股份現價跟恆指22000點時根本冇變,仲好大折讓添。

  電訊盈科月供了一年左右,不計收息,均價$4.223,今日微賺丁點。執筆時恆指期貨已破三萬,明天莫非也是騰訊控股獨領風騷的日子?


2017年11月19日 星期日

長沙灣住宅地新地王

  住宅地屬市區臨海地段,可建樓面接近百萬平方呎,地方大、位置好,最後由中港合組財團以高價投得,當中包括本地發展商信置、會德豐、嘉華、爪哇,以及內房世茂房地產。以合組財團形式投地,即使每間發展商出資不多,加起來的總額比獨資有一定優勢,而且可以較易控制成本、分散投資風險。

  會德豐副主席梁志堅接受查詢時表示出價不算進取,並料投資250億,但未有透露財團內各發展商的持股比重,期間有表示由兩間發展商帶頭。


  估計,信和置業會德豐佔比會在20至40%之間,即佔總額40至80%。假設投資額250億,信和置業要負責50至100億。

  建成後呎價要3萬以上,參考旁邊新盤開售價(匯璽II首批238伙 每呎折實21152元),大概每年樓價上升10%,升到2021年就差不多3.1萬蚊呎。


2017年11月17日 星期五

閱文集團繼續坐

  閱文集團有個很簡單的賺錢方法就係版權,閱文提供平台予作家,作家想最快接觸讀者最方便就係搵閱文平台,一用閱文,就要放低版權俾集團。如果當中出左幾個金庸的話...多謝哂,益左閱文,拍成電視劇電視電玩等等,仲可以幾年翻炒一次。

  一套劇收得,可以翻拍123456集出來,即係話如果羅琳係平台出書的話,哈利波特就俾平台賺盡搾干,仲有N種衍生產品,開發埋手遊,仲要作幾首歌,拍片拍劇拍電影,益埋D騰訊兄弟(騰訊音樂呀騰訊動漫騰訊遊戲

  現在D市咩率已經不適合科網股了,難以估值下小注長坐冇壞。

  其實,科技咁勁,應該就快開發出一套程式學習閱文平台的作家點樣寫書,好快就KO人類,AI自行出書,集N家之大成,仲好睇過人類的作品,騰訊手持呢套程式恍如會生金蛋的雞?(早前新聞已提及...用AI寫新聞/專欄)



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2017年11月15日 星期三

信置、世茂房、會德豐、嘉華及爪哇以172.88億元奪地

  該地盤面積約20.8萬平方呎,指定作私宅用途,最高可建樓面面積98.8萬方呎,預料可以提供逾1,200伙,市場估值介乎138億至178億元,每方呎樓面地價介乎約1.4萬元至1.8萬元。項目毗鄰為新地(00016.HK)日前投得的酒店地皮。

  項目上周五(10日)截標,共收獲11份標書。以最高可建樓面計,成交樓面呎價約17,498元,貼近市場估算上限。


項目景觀開揚,南眺上環,西望昂船洲。


需要負責海濱(黃色)


旁邊是新地項目及政府樓,步行至南昌B出口要10至20分鐘
昂船洲高度約60米,料不影響景觀,噪音問題比南昌站果D細一點


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2017年11月13日 星期一

開市即沽雷蛇,賺千幾

  今日雷蛇01337.HK)上市,我現金入三手中一手。開市報5.12元,我設定5.2元沽,不消兩分鐘已經成功沽出,不計使費賺34%。

  下一只易鑫我就沒有抽了。

2017年11月11日 星期六

恆指季檢令人唏噓

  恆指季檢結果眾望所歸,舜宇光學入選。

  昆侖能源國泰近來時常被大行預測會踢走,今終難逃出局命運。目前,恆指包尾有:

         市值
聯想集團    505億
中國神華H   662
太古股份公司A 690
招商局港口   722
華潤電力    740億
恆隆地產    791億

  聯想神華太古現在最危危乎了,季檢時只有舜宇呢只千億級新經濟股,恆指加入新經濟股都只係舜宇呢一隻罷了,可是現在新上市一只大股閱文,比舜宇呢種科網工業股更貼近科網題材。只要閱文(0772.HK)股價企硬,以目前近千億的市值,染藍都唔奇。恆指包尾股真係要打十二分精神了。




2017年11月10日 星期五

2017年11月9日 星期四

加入騰訊及新意網後的持股組合

  組合變成,公用為主,科網地產為副了。
22.84%,地產
64.09%,公用
10.42%,科網
  2.64%,其他


截至20171109,目前持股:
00001  -  長和     4000股    -  $ 98.70
00392  -  北京控股   6000    -  $ 45.60
08008     -  新意網   12000    -  $  6.21
00083  -  信和置業   8000    -  $ 13.94
01038  -  長江基建   4000    -  $ 68.20
06823  -  香港電訊  35000    -  $  9.54
01928  -  金沙中國    463    -  $ 38.00 (月供股票)
00006  -  電能實業   2200    -  $ 67.60 (月供股票)
00008     -  電訊盈科  10743    -  $  4.29 (月供股票)
06060     -  眾安在線    500    -  $ 78.00(扣除家人果份後持有
00772     -  閱文集團    400    -  $102.40扣除家人果份後持有
00700     -  騰訊控股    200股    -  $385.60扣除家人果份後持有
00266     -  天德地產   2000    -  $  9.18
87001     -  匯賢產業 100421    -  $  3.05 (人民幣)
80737     -  合和公路基建 4000    -  $  4.09 (人民幣)