置富產業信託過去一個月一直在相對高位，反而浙江滬杭甬跌了20%，息率升至5.2%左右(已減股息稅)，再加上浙江滬杭甬剛公佈季績沒有異常，今決定換馬。
$8.52減持所有15000股置富產業信託
$7.14增持18000股至34000股浙江滬杭甬
如果今年內浙江滬杭甬反彈番年初高位，同時置富產業信託股價變動不大，基本上鐵定重新換入置富，REITs都係我的主力投資方向。
由於置富產業信託和已減股息稅的浙江滬杭甬，兩者息率接近，今次換馬，暫時對年收息金額影響不大。
假設，
浙江滬杭甬升至$8.52，則減持呢批換馬貨18000股，
換回17000股置富產業信託(如果在$8.8或以下)，
年收息金額上升了「2000股置富產業信託的派息」
買入浙江滬杭甬的理由都係果D，深港通+分拆證券業務上市+超穩定股利分派且年年上升(以港元計)
2016年5月19日 星期四
2016年5月13日 星期五
假如你有100個老友，如何剩賺？
仲要假設你D面皮夠厚，每張信用卡又有十幾萬額度
向100個老友，每人借10000元，唔還息，用幫你繳交一切雜費及代為增值八達通作為「息」，一切賬單交給我代為辦理，保證不遲交，你俾張單同埋繳款俾我就行。
果10000元分8年慢慢還，每年1250元。
假設100個老友每季有1500元公用類別賬單，再加每月平均5000元信用卡消費，八達通每月1000，那麼平均每月就有1500/3x100+5000x100=550000元+100000元八達通。
首先要有以下材料：
能用公用類別賬單賺信用卡積分的信用卡，東亞？
能夠非被動地替八達通增值的ＡＥＯＮ信用卡，起碼要三四張，找家人開卡吧。
能夠卡冚卡的信用卡，恆生？
第二張能夠卡冚卡的信用卡以防萬一，大新？(不過要1%手續費)
拿，平均每月公用類別賬單50000，平均每月信用卡賬單500000，平均每月100000元八達通
我的工作就是：
平均每日和3至4個老友增值八達通1000元，及交收各項賬單賬款
利用代為辦理公用類別賬單，信用卡每月平均套現50000元
利用增值八達通，信用卡每月平均套現100000元
利用代為辦理信用卡消費賬單，信用卡每月平均套現500000元
我不認為能夠用到50多天免息，只假設用到30天，則你有100000+500000+50000=650000元可自由使用30天！！！！由於下個月又有同樣的數項要交，下月又有650000元可自由使用30天！！！！所以650000元能一直延續......
那麼，你的650000用來買REITs，買778？808？1426？405？87001？，假設808，假設6%股息率，則：
650000x0.06 = 年收息39000元，剩賺！！
假設股價不變，剩賺的終結年期就是與老友不再是老友時.......或本人自行斷纜。
之後，D平均每月公用類別賬單50000賺了不少分，假設25000元=100元，一年就賺了2400元，期間可能賺了里數，嘛.......旅行是浪費錢的，里數給老友吧，刷一下好感度。
1000000元x0.085=85000元股息，
你有1000000元87001及650000元808，共650000元，用黎玩抵押透支，假設抵押比率50%息率為5.5%，可借825000，我們借700000元好了，呢700000元再買87001賺8.5-5.5%=3%息差，
再賺了700000x0.03=21000元
還款支出，每年125000元
股息收入，每年39000元
賺3%息差，每年21000元
老友借款投資收入，每年85000元
賺信用卡積分，每年2400元
(85000+39000+21000+2400)-125000
=剩賺22400元，呢22400用黎自己每年衣食，每日62元。
假設REITs派息變動為0%，及持續八年，抵押透支息率為5.5%不變。
八年後，100個老友的錢已清，手中冇啦啦多出果1000000元87001，年收息85000元，仲有果650000信用卡套現仲係度賺緊每年39000元同埋700000元仲係度賺緊賺緊3%息差，呢兩筆隨時可以自行斷纜，就看你本人覺得賺夠果100個老友未了。
如何每張信用卡有十幾萬額度？100個老友合共俾左1000000元給你，成功開張幾十幾萬額度的信用卡好簡單姐，去恆生都直升優越理財啦100萬喎。當然，如果你之前已累積不少正面信貸及額度就更容易了。
2016年5月9日 星期一
核心持股 - 匯賢產業信託(87001)物業資料
北京東方廣場
估值299.6億人幣
連同酒店及服務式公寓為353.8億人幣 名稱 用途 建築樓面面積 東方新天地 零售 130,195平方米 東方經貿城 寫字樓 309,552平方米 東方豪庭公寓 服務式公寓 81,603平方米 北京東方君悅大酒店 酒店 125,420平方米 停車場及其他配套設施 1,901個車位 140,289平方米 合營期為50年，自1999年1月25日起至2049年1月24日止
重慶大都會東方廣場
估值41億人幣 名稱 用途 建築樓面面積 N/A 零售 88,919平方米 N/A 寫字樓 54,617平方米 停車場及其他配套設施 353個車位 20,823平方米 於1998年竣工，自2015年3月2日完成收購日起至於2044年8月30日止
瀋陽麗都索菲特酒店(70%)
估值9.10億人幣(100%) 名稱 用途 建築樓面面積 瀋陽麗都索菲特酒店 酒店 78746平方米 合營期原為50年，於2046年屆滿
2011年7月，合營期延長15年至合共65年，於2061年屆滿
瀋陽麗都持有該物業的土地使用權年期於2042年屆滿，有待釐清土地使用權與合營期不相等的法律問題
根據信託契約，管理人每年向匯賢產業信託收取相等於各財政年末時物業價值0.3%之基本費用。
自上市日期至2011年12月31日止期間，管理人將獲付的基本費用（限於與北京東方廣場有關的）其中80%以基金單位形式支付，而20%則以現金支付。其後，管理人可選擇以現金或基金單位形式獲取基本費用。
於2015年1月9日，管理人已就截至2015年12月31日止財政年度的基本費用選擇75%（2014年：80%）收取基金單位，25%（2014年：20%）則收取現金。
根據信託契約，管理人每年收取浮動費用，金額為該房地產物業收入淨額（扣除有關浮動費用及當物業管理人作為管理人的附屬公司時所收取的物業管理人費用前）的3%，惟就北京東方廣場而言，只要物業管理人仍為管理人的附屬公司及倘管理人表決，其後收購信託的任何其他房地產，只要物業管理人仍為管理人的附屬公司，自物業管理人獲委任當日或管理人表決之日期（以較晚者為準）起，3%的比率須分為兩部分，包括每年應付管理人相等於該房地產物業收入淨額（扣除有關浮動費用及物業管理人費用前）2%的浮動費用及1%的物業管理人費用。
匯賢產業信託(87001)於每次分派時，已預先扣起股息稅才宣派股息，現價8.5%股息率就是8.5%股息率。
2016年5月8日 星期日
核心持股 - 春泉產業信託(01426)物業資料
北京朝陽建國路79及81號華貿中心
估值83.35億人幣 名稱 用途 建築樓面面積 華貿中心心1號寫字樓 寫字樓 56,068平方米 華貿中心心2號寫字樓 寫字樓 64,176平方米 停車場及其他配套設施 600個車位 25,127平方米 使用權為50年，並於2053年10月28日屆滿。
租約屆滿的分析 到期年份 到期面積 面積佔比 2016年 52,565平方米 45.6% 2017年 30,336平方米 26.3% 2018年及以後 32,368平方米 28.1%
根據信託契約，管理人有權就擔任春泉產業信託管理人獲取薪酬，即以下各項總和：
(i) 基本費用 — 每年按存置財產（定義見信託契約）價值0.4%收取。
(ii) 浮動費用 — 每年按物業收入淨額（定義見信託契約）（於扣除基本費用及浮動費用前）3.0%收取。
春泉產業信託(01426)於每次分派時，已預先扣起股息稅才宣派股息，現價8.0%股息率就是8.0%股息率。2016年5月5日 星期四
透過Excel大神，運算未來走勢
| 兩月 收入 |
9131.25 | ||||||||
| 兩月 支出 |
-5538.8 | ||||||||
| 1.01 | |||||||||
| 年股息 | $88,633 | ||||||||
| 0.07 | -$245,334 | ||||||||
| 0.05 | -$409,035 | ||||||||
| 0% 借款 |
平均 收入 |
7%借款 餘額 |
7%利息 支出 |
5%借款 餘額 |
5%利息 支出 |
淨值 | |||
| 06/2016 | -$8,750 | $18,365 | -$245,334 | -$2,862 | -$409,035 | -$3,409 | $630,845 | ||
| 08/2016 | -$5,000 | $18,425 | -$229,771 | -$2,681 | -$412,443 | -$4,237 | $650,801 | ||
| 10/2016 | -$5,000 | $18,523 | -$213,929 | -$2,496 | -$416,680 | -$3,472 | $670,287 | ||
| 12/2016 | -$5,000 | $18,622 | -$197,802 | -$2,308 | -$420,153 | -$3,501 | $690,900 | ||
| 02/2017 | -$5,000 | $18,723 | -$181,387 | -$2,116 | -$423,654 | -$3,530 | $711,852 | ||
| 04/2017 | -$5,000 | $18,824 | -$164,679 | -$1,921 | -$427,184 | -$3,560 | $733,149 | ||
| 06/2017 | -$5,000 | $18,926 | -$147,674 | -$1,723 | -$430,744 | -$3,590 | $754,794 | ||
| 08/2017 | -$5,000 | $19,030 | -$130,367 | -$1,521 | -$434,334 | -$3,619 | $776,794 | ||
| 10/2017 | -$5,000 | $19,134 | -$112,754 | -$1,315 | -$437,953 | -$3,650 | $799,152 | ||
| 12/2017 | -$5,000 | $19,240 | -$94,830 | -$1,106 | -$441,603 | -$3,680 | $821,875 | ||
| 02/2018 | -$5,000 | $19,346 | -$76,590 | -$894 | -$445,283 | -$3,711 | $844,968 | ||
| 04/2018 | -$5,000 | $19,454 | -$58,030 | -$677 | -$448,994 | -$3,742 | $868,436 | ||
| 06/2018 | -$5,000 | $19,562 | -$39,145 | -$457 | -$452,735 | -$3,773 | $892,284 | ||
| 08/2018 | -$5,000 | $19,672 | -$19,930 | -$233 | -$456,508 | -$3,804 | $916,518 | ||
| 10/2018 | -$5,000 | $19,783 | $0 | $0 | -$460,459 | -$3,837 | $941,376 | ||
| 12/2018 | -$2,500 | $19,895 | $0 | $0 | -$444,402 | -$3,703 | $968,927 | ||
| 02/2019 | $0 | $20,033 | $0 | $0 | -$428,073 | -$3,567 | $999,389 | ||
| 04/2019 | $0 | $20,197 | $0 | $0 | -$411,443 | -$3,429 | $1,030,293 | ||
| 06/2019 | $0 | $20,363 | $0 | $0 | -$394,509 | -$3,288 | $1,061,645 | ||
| 08/2019 | $0 | $20,531 | $0 | $0 | -$377,266 | -$3,144 | $1,093,450 | ||
| 10/2019 | $0 | $20,700 | $0 | $0 | -$359,709 | -$2,998 | $1,125,713 | ||
| 12/2019 | $0 | $20,871 | $0 | $0 | -$341,836 | -$2,849 | $1,158,441 |
7%利息支出的借款，實在令人頭痕，上述運算是假設每次收到息即時還錢，先還7%果筆本金，清哂再還5%的，此時，允許5%利息支出的借款本息不還，任由佢不斷發大。
此運算假設我每兩個月工作收入能存(9131.25-5538.8)=3592.45元
假設股息每年上升6%
假設銀行抵押借款為5%繼續不變。
假設我的食住行開支變動為0%
Excel大神運算出，我今年底合理淨值為$690900，好耶。
(註，本人歷史高位為2015年6月23日$715022)
上圖為小弟自2009年起淨資產值(紅線)走勢，現金為(綠線)。
2016年5月1日 星期日
組合回顧(20160501)
目前持股：
- 00001 - 2000股 - $ 93.00
- 00576 - 16000股 - $ 7.94
- 00405 - 50000股 - $ 4.31
- 01928 - 376股 - $ 27.80
- 02800 - 161股 - $ 21.15
- 00808 - 38000股 - $ 3.02
- 01881 - 28000股 - $ 1.99
- 01426 - 49000股 - $ 3.38
- 00659 - 353股 - $ 11.82
- 01270 - 40000股 - $ 2.59
- 00778 - 15000股 - $ 8.30
- 00573 - 13000股 - $ 2.00
- 87001 - 50000股 - $ 3.08 (人民幣)
組合總市值：$1326310
加上手中現金再減負債後，淨資產：$591531.6
2016年1月1日的淨資產：$543860，變動為+8.7654%
假設派息沒有變動，及已扣除收息的雜費下，組合估計年收息：$88387
扣除每年利息後的淨股息：$48293
截至20160501，負債：
$384977.35，年息5%(恆生抵押透支，每月只還息唔還本)
$297786.69，年息7%(家人相關借款，每月只還息唔還本)
$ 75000.00，年息0%(家人借款，每月還本$2500)
支出---保險：$955/月
---家用：$800-1600/月
就業狀況：待業中...
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