今日淨資產創歷史新高，在匯賢派息比預期好的帶動下

　　匯賢產業信託（８７００１）公布截至６月３０日止中期業績，公司總收益為１５﹒７５億元（人民幣．下同），按年升１﹒８％。可供分派金額為８﹒０５億元，按年升８﹒１％。分派金額為７﹒８１億元，升７％，分派比率為９７％。每基金單位分派１４﹒３９分，升５﹒６％。

　　假設匯賢產業信託來年派息不變，及人民幣匯率在1.15至1.17間，預期因為是次分派上升，將令我年淨股息收入上升900元至54206元。

　　按目前趨勢，股市再上2000點左右，將0576浙江滬杭甬及0001長和大手減持還5%負債，即能將年淨股息收入上升至60000元。

　　今日多得匯賢產業信託和長和上升，帶領我的淨資產升破$715022的2015年6月23日的歷史高位，太好了。

　　

目前持股：

1. 00001 　-   3000股 　- $ 91.35
2. 00576 　- 34000股　 - $   8.03
3. 00405　 - 50000股 　- $   4.70
4. 01928　 -   1055股 　- $ 30.55
5. 02800 　-     161股 　- $ 22.65
6. 01881　 - 40000股　 - $   2.06
7. 01426　 - 49000股　 - $   3.46
8. 00659 　-     353股　 - $ 12.90
9. 01270　 - 40000股　 - $   2.73
10. 87001　 - 50657股 　- $   3.39 (人民幣)

組合總市值：$1383291

加上手上現金再減負債後，淨資產：$720667

2016年1月1日的淨資產：$543860，變動為+32.51%

我用零腦汁選股

只選以下：

1. 羅兵咸、畢馬威、安永及德勤四大會計師核數的
2. 有連續3年以上派息紀錄，愈長愈好，REITS及SS除外
3. 歷年來派息有增加，個別年度可接受輕微下跌
4. 唔識睇金融股科網股業績，全部剔除
5. 高碳排放行業剔除
6. 製造電子產品的，由於難回收，個人不喜歡，也剔除
7. 高負債又剔除(如中資電力股)
8. 目前股息率大過5%，或預期持貨5年內股息上升至大過5%
9. 收入穩定，業績透明度高。
10. 可靠管理層

剔呀剔呀，得番REITS、本地收租股、公用、本地中小型地產發展商

第一及二項已經踢走妖股新股。

因為選股太快手了，一兩分鐘被我砍剩二十幾只可選，顯得我非常隨便就買入

「蝕死你呀！」
「你也太隨便吧，投資可是真金白銀的！」
「你買菜呀？」
「下，咁都得呀？」
「用股息率選股？收息邊度夠食呀？」
「後生仔，你咁樣唔得架，拿……跟我咁樣，呢隻先掂咖嘛」
「你呢幾隻都冇聽過交易現場Ｄ大師講ge，咩股黎架？」

淨資產升破70萬過來打卡先

　　我的二線收息股稍為回順，但到長和上升，帶領我的淨資產再升一浪，淨資產升破70萬，太好了。自大時代後，終重上70萬關(計埋收息.....)。

　　組合連番上升又要考慮第二步減債行動了，看來目標只剩下576浙江滬杭甬了。

　　

目前持股：

1. 00001 　-   3000股 　- $ 89.20
2. 00576 　- 34000股　 - $   7.95
3. 00405　 - 50000股 　- $   4.69
4. 01928　 -   1055股 　- $ 27.65
5. 02800 　-     161股 　- $ 22.55
6. 01881　 - 40000股　 - $   2.07
7. 01426　 - 49000股　 - $   3.51
8. 00659 　-     353股　 - $ 12.66
9. 01270　 - 40000股　 - $   2.76
10. 87001　 - 50657股 　- $   3.32 (人民幣)

組合總市值：$1370388

加上手上現金再減負債後，淨資產：$703611.5

2016年1月1日的淨資產：$543860，變動為+29.374%

573稻香換馬1881富豪REITS

　　之前買落好小一注的573稻香，收了一次息再賺數個價位，今早換馬1881富豪REITS。始終富豪REITS主要是把數間酒店整座租俾人收租，酒店營運佔好少比例，酒店業好壞亦短期內不太影響派息。

　　這次換馬可令年淨股息收入上升350元左右。

　　今日，1270朗庭-SS股價也彈起一點了，資金要追逐二三四線高息股嗎？

以$1.86清倉13000股0573稻香控股

以$2.06換馬12000股1881富豪REITS

今日終於沽清了泓富REITS，年被動收入將升8.5%

　　今日泓富REITS升上$3.44，剛好市值突破十三萬(共38000股)，方便計數，現價沽出。套現所得最後用來還債(年息7%的家人相關借款)，目前先還$85000，剩下的$45000月尾才還(因為佢唔等錢使)。

　　最近計了很多數，為了還債，已經計埋沽出808後的下半年度股息收入，約有$30000元於9至10月陸續存入，由於真心覺得大市於10月前下跌至17500機會頗低(我的恆生戶口補倉線)，故進一步增加28157元的年息5%恆生抵押透支的負債，以清還年息7%的家人相關借款。

　　之後年息7%的家人相關借款將跌至$104000左右，數額不多了，將會於下月中用年息5%的恆生抵押透支全數清還。

目前年淨股息收入為48706元
從恆生抵押透支增加28157元還(年息7%的家人相關借款)，估計年淨股息收入可增至49334元。
先用$85000還債(年息7%的家人相關借款)，估計年淨股息收入可增至50145元。
再用$45000還債(年息7%的家人相關借款)，估計年淨股息收入可增至51045元。
最後從恆生抵押透支增加104000元還(年息7%的家人相關借款)，估計年淨股息收入增至52837元。


於2016年8月中，估計以下
假設派息沒有變動，及已扣除收息的雜費下，組合估計年收息：$84788
　　　　　　　　　　　　　　　　扣除每年利息後的淨股息：$52837(上升8.48%)
負債：
$535303.00，年息5%(恆生抵押透支，每月只還息唔還本)
$         0.00，年息7%(家人相關借款，每月只還息唔還本)
$100833.33，月平息0.2%(私人貸款，分12期，全數還上面兩款債，節省利息支出)
$  67500.00，年息0%(家人借款，每月還本$2500)

買REITS係為左穩穩陣陣無風無浪地收息，而家......

　　近日收息股持續上升，創52週高的有，創歷史高的更有，對於我呢種從冇諗過買收息股可以升咁多的人來說……真係有少少「淆底」。暫時仍無意大幅減持手上的REITS，只有換馬或還債的念頭。見到823的股息率仲低過部分本地大型地產股，用「O咀」黎形容我諗都幾貼切。

　　我持有的808，即將升穿5%股息率，除非我手上的負債息率下跌，否則808對於我的持有價值已經大減，808將會成為我第一名沽出對象。套現所得，只有兩條路：

　　A:還債(年息7%的家人相關借款)，估計年淨股息收入可增加2500元。負債:資產率由55%下跌至46%

　　B:換馬1426或87001，估計年淨股息收入可增加4000元

本人的淨資產歷史高位見頂於2015年6月23日，當日報$715022，

本人的淨資產52週低位見底於2016年2月13日，當日報$379797，

-----------------------------------------------------------

目前持股：

1. 00001 　-   3000股 　- $ 86.45
2. 00576 　- 34000股　 - $   7.74
3. 00405　 - 50000股 　- $   4.51
4. 01928　 -     822股 　- $ 26.95
5. 02800 　-     161股 　- $ 22.15
6. 00808 　- 38000股 　- $   3.38
7. 01881　 - 28000股　 - $   2.09
8. 01426　 - 49000股　 - $   3.43
9. 00659 　-     353股　 - $ 12.56
10. 01270　 - 40000股　 - $   2.76
11. 00573     - 13000股 　- $   1.84
12. 87001　 - 50657股 　- $   3.33 (人民幣)

組合總市值：$1463224

加上手上現金再減負債後，淨資產：$664115

2016年1月1日的淨資產：$543860，變動為+22.111%

假設派息沒有變動，及已扣除收息的雜費下，組合估計年收息：$91679

　　　　　　　　　　　　　　　　扣除每年利息後的淨股息：$48706

截至20160714，負債：

$424570.23，年息5%(恆生抵押透支，每月只還息唔還本)
$234871.24，年息7%(家人相關借款，每月只還息唔還本)
$110000.00，月平息0.2%(私人貸款，分12期清還，全數還上面兩款負債，用作節省利息支出)

$  70000.00，年息0%(家人借款，每月還本$2500)

支出---保險：$955/月

　　---家用：$800-1600/月

就業狀況：炒散

匯豐銀行股息率有8.5%

　　曾幾何時，我也曾持有匯豐銀行，$80買入，$84沽出，之後$66買入，$62沽出了。

　　$80買入是很久了，當時匯豐銀行佔恆指15%，我認為買2800不如直接買匯豐銀行。$66買入，則是因為股息率持續上升，後期真是壞消息不斷，我也在懷疑匯豐銀行，最後以「不投資在自己也不肯定或不完全信任的資產」為由沽出了。

　　現在，匯豐銀行股息率有8.5%了，如果之前承諾的漸進派息方針仍能繼續，的確值得持有，計起來只要11年回本。看來很吸引，我也心動了，但我仍不會買進，因為我真的沒有信心覺得匯豐銀行可以11年回本。

　　相比之下，匯賢產業信託同樣股息率有8.5%，假設匯率因素不變，未來十一二年租金收入、利息支出及股本無大變動就可回本了。由於有匯賢產業信託可以周圍比較，最近都沒什麼理由可以買這些「高息股」，只能在自己已持有的股票裡加加減減，基本上，來來去去都是果15只左右。

組合回顧(20170701)--半年結，組合逆市上升

　　2016上半年度，組合淨值曾跌至2月12日的$380096.7，今日已反彈至10個半月高位的$612654.5，因為積極使用負債，目前的槓桿效果有2至3倍，不過由於選股偏向REITs，啤打值較低，股市變動10%約相當於我組合變動15%，故恆指插至18XXX時，組合亦急插至2月12日的$380096.7。

　　由於美國加息不明朗，加上英國脫歐公投，收息資產普遍上升，當中不少創歷史新高，由於收息資產佔我高達60%(假設- 1.17 人民幣 : 1 港元，REITs及朗庭酒店共佔$857712.11)，收息資產被追捧帶領我組合持續上漲。

　　上月末，申請了筆$110000的私人貸款，月平息0.2%左右，由於要每月還本，故實際效果只有55000，相當於年息4.8%，由於低過我大部分負債的息率，假設將$110000全數放入恆生，一年可慳$420至$480。

　　今年，一直打散工為主，對我資產值變動不大。

　　預期下半年有約$50000工作收入及$40000左右的股息收入，

　　預期下半年有$40000左右支出，都是年息5%(恆生抵押透支)及年息7%(家人相關借款)和保險或家庭支出。還有，$110000的私人貸款下半年要還$53680.04

　　今年下半年就是-53680.04-40000+40000+50000

　　年息7%(家人相關借款)還真累人，如果恆指升上24000或我組合進一步上升至淨值$700000，將套現十萬左右或以上清還一部分。如果順利，可令我淨股息收上再進一步上升。

-----------------------------------------------------------

目前持股：

1. 00001 　-   3000股 　- $ 84.55
2. 00576 　- 34000股　 - $   7.29
3. 00405　 - 50000股 　- $   4.39
4. 01928　 -     822股 　- $ 25.95
5. 02800 　-     161股 　- $ 21.35
6. 00808 　- 38000股 　- $   3.18
7. 01881　 - 28000股　 - $   1.97
8. 01426　 - 49000股　 - $   3.37
9. 00659 　-     353股　 - $ 12.22
10. 01270　 - 40000股　 - $   2.73
11. 00573     - 13000股 　- $   1.83
12. 87001　 - 50657股 　- $   3.17 (人民幣)

組合總市值：$1411403

加上手上現金再減負債後，淨資產：$612654.5

2016年1月1日的淨資產：$543860，變動為+18.1654%

假設派息沒有變動，及已扣除收息的雜費下，組合估計年收息：$91679

　　　　　　　　　　　　　　　　扣除每年利息後的淨股息：$48900.54

截至20160701，負債：

$443043.23，年息5%(恆生抵押透支，每月只還息唔還本)
$234871.24，年息7%(家人相關借款，每月只還息唔還本)
$110000.00，月平息0.2%(私人貸款，分12期清還，全數還上面兩款負債，用作節省利息支出)

$  72500.00，年息0%(家人借款，每月還本$2500)

支出---保險：$955/月

　　---家用：$800-1600/月

就業狀況：炒散